资产评估法与现行房地产估价差在哪？

《中华人民共和国资产评价法》已由人民代表大会常务委员会于2016年7月2日经过，自2016年12月1日起实施。

本次经过的“评价法”触及到六个专业，归属五个部门管理。依照国务院现行的有关规则，评价行业在经过了几次清算整理之后，划分了资产评价、土地估价、房地产估价、矿业权评价、旧机动车鉴定评价和保险公估等六大类评价范畴，辨别由财政部、疆土资源部、住房和城乡建立部、商务部、保监会五个部门管理。

目前房地产估价行业执行的国度规范爲：2013年6月26日由中华人民共和国住房和城乡建立部与中华人民共和国国度质量监视检验检疫总局结合发布的《房地产估价根本术语规范》（以下简称规范），以及2015年4月8日结合发布的《房地产估价标准》。

河南资产评估与房地产经纪人学会是房地产估价和经纪行业自律管理组织，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业停止自律管理。

本文就“评价法”所触及的房地产估价顺序和技术上的一些要求，根据有关条款逐条停止如下比照剖析和讨论。

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评价专业人员的差别

“评价法”的第八条内容如下：评价专业人员包括评价师和其他具有评价专业知识及理论经历的评价从业人员。

评价师是指经过评价师资历考试的评价专业人员。国度依据经济社会开展需求确定评价师专业类别。

现有的其他法律法规对此是如何界定的呢？

依据《立法技术标准（试行）（二）》中第10条对“执业人员”和“从业人员”的界定：执业人员用于表述契合法律规则的条件，依法获得相应执业证书，并从事爲社会大众提供效劳的人员，比方《律师法》第二条对律师的规则、《注册会计师法》第二条对注册会计师的规则。“从业人员”用于表述在普通性行业失业的人员，比方《社会保险法》第十条第二款的规则、《教育法》第四十条第一款的规则。

依据《国务院办公厅转发财政部关于增强和标准评价行业管理意见的告诉》，目前国度设置的评价师有六大专业类别，即资产评价师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评价师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师。

在“标准”和“规范”中房地产估价是这样定义的：房地产估价机构承受别人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价钱停止剖析、测算和判别，并提供相关专业意见的活动。并且要求估价报告经审核合格后，应由不少于两名参与估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规则和估价委托合同交付估价委托人。

在“标准”的条文阐明7.0.17中是这样解释的：本标准将原标准中的“估价人员”明白爲注册房地产估价师或房地产估价师。非注册房地产估价师只能作爲“参与估价人员”帮助或协助注册房地产估价师展开有关任务，并且其任务的质量和结果均由注册房地产估价师承当。

由此，笔者以为本条款的表述可以视作将评价专业人员界定爲执业人员和从业人员。依据“标准”中的规则，房地产估价报告的完成和签署必需是注册房地产估价师。

2

评价所涉当事人的差别

在“标准”和“规范”中，估价当事人是指与房地产估价活动有间接关系的单位或团体，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。因而“当事人”既包括了委托人又包括了受托人。

另外估价委托人在“标准”和“规范”里指的是委托房地产估价机构爲其提供估价效劳的单位或团体。俗称“客户”，不一定是估价对象的权益人。

“评价法”的第二十二条内容爲：委托人有权自主选择契合本法规则的评价机构，任何组织或许团体不得合法限制或许干涉。

评价事项触及两个以受骗事人的，由全体当事人协商委托评价机构。

委托展开法定评价业务，该当依法选择评价机构。

本条第二款中所提及的“当事人”是指与评价事项有间接关系的单位或团体。这里“当事人”是特指，即估价委托人和估价对象的权益人。

从上述可以看出，“评价法”和“标准”中所指的“当事人”是有区别的。

3

评价业务承办人员的差别

评价业务承办人员在“标准”中是这样规则的：除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至多有一个注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价任务。

“评价法”的第二十四条则是这样规则的：对受理的评价业务，评价机构该当规定至多两名评价专业人员承办。

委托人有权要求与相关当事人及评价对象有利害关系的评价专业人员逃避。

结合前述第八条，若房地产估价业务由两名注册房地产估价师，或许是由一名注册房地产估价师和一名具有评价专业知识及理论经历的评价从业人员，再或许由两名具有评价专业知识及理论经历的评价从业人员承办的，这几种状况都是契合本条规则的。

从上述本法第八条和“标准”、“规范”的比照剖析可看出，对“评价专业人员”的定义是有所区别的。笔者以为只要由两个注册房地产估价师承办估价业务，才干既契合本法的规则又满足“标准”的要求。

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评价业务现场勘查顺序的差别

“评价法”第二十五条明白规则：评价专业人员该当依据评价业务详细状况，对评价对象停止现场调查，搜集权属证明、财务会计信息和其他材料并停止核对验证、剖析整理，作爲评价的根据。

本条款是关于评价业务现场勘查顺序要求，触及四个方面的内容：一，现场勘查顺序的实行；第二，搜集必要评价材料作爲根据；第三，对获得的材料停止核对、验证；第四，对材料停止剖析和整理。

在“标准”的估价顺序中是这样规则的：对搜集的估价所需材料应停止反省。当估价委托人是估价对象权益人，应检查估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判别或如果估价对象的权属情况。并且“标准”在条文阐明中作理解释：虽然估价委托人该当照实提供其掌握的估价所需材料，并对其提供的材料的合法性、真实性、精准性和完好性担任，但也要对估价委托人提供的材料谨慎反省。关于估价对象的权属情况，当估价委托人是估价对象权益人的，不能仅凭权属证明复印件作出判别，应与原件核对。

两者相比拟，“评价法”比“标准”一方面在获得材料的力度上要更进一步，愈加突出了评价专业人员（即注册房地产估价师）的义务，不只要审查核实材料，而且要去验证材料的合法性、真实性、精准性和完好性。另一方面在水平上也作出了更进一步的要求，就是对搜集的材料停止必要剖析、归结和整理后才干构成评定预算的根据。

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评价办法选择的差别

评价办法的选择，在“评价法”的第二十六条款中，也有了愈加明晰明白的定义：评价专业人员该当恰中选择评价办法，除根据评价执业原则只能选择一种评价办法的外，该当选择两种以上评价办法，经综合剖析，构成评价结论，编制评价报告。

评价机构该当对评价报告停止外部审核。

本条款是关于评价办法选择和机构外部审核的规则，触及四个方面的内容：一，评价办法的选择该当恰当，详细阐明选择的理由和保持的理由；第二，选用评价办法数量，依据评价原则，除只能选择一种评价办法外，评价业务必需选择两种以上评价办法，这是关于一切专业类别评价的要求；第三，评价结论的构成，必需经过综合剖析、充沛论述评价结论的选取；第四，外部审核，评价机构对外出具的评价报告必需经过外部审核。

“评价法”在本条款中，对选择估价办法的要求首先是要恪守一切专业类别评价的执业原则，其主要有两种以上的评价办法。

估价办法的选择在“标准”中是这样描绘的：当估价对象仅适用一种估价办法停止估价时，可只选用一种估价办法停止估价。当估价对象适用两种或两种以上估价办法停止估价时，宜同时选用一切适用的估价办法停止估价，不得随意取舍。当必需取舍时，应在估价报告中阐明并陈说理由。

“评价法”和“标准”都强调要用两种以上评价办法，“标准”愈加着重于办法的适用性，并且明白了只需适用的办法都要运用。“评价法”表达了选择办法的极低要求，就是至多二个评价办法。

6

评价报告签章、责任的差别

在“评价法”的第二十七条中规则：评价报告该当由至多两名承办该项业务的评价专业人员签名并加盖评价机构印章。

评价机构及其评价专业人员对其出具的评价报告依法承当责任。

委托人不得串通、教唆评价机构或许评价专业人员出具虚伪评价报告。

本条款是关于评价报告的签章、责任和委托人授意虚伪报告的规则。评价报告签名和盖章，至多两名以上承办该业务的评价专业人员签名、评价机构盖章，合法定评价报告可以由从业人员签名。

在“标准”的3.0.12条款中指出：估价报告经审核合格后，应由不少于两名参与估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规则和估价委托合同交付估价委托人。

“标准”在估价报告的条文阐明里是这样的：应写明一切参与估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。

这就阐明了房地产估价报告无论是法定还是合法定估价报告，必需由注册房地产估价师签名，“从业人员”不能签署房地产估价报告。也就是说房地产估价报告法律责任是由签字注册房地产估价师和房地产估价机构承当的。

7

评价档案保管期限的差别

评价档案在“标准”的保管期限是这样规则的：房地产估价机构应及时整理和保管估价材料，并应保管到估价效劳的行爲完毕且不得少于10年。保管期限应自估价报告出具之日起计算。

“评价法”的第二十九条规则如下：评价档案的保管期限不少于十五年，属于法定评价业务的，保管期限不少于三十年。

本条款是关于评价档案的保管期限，法定评价业务档案保管期限不少于30年（包括30年），合法定评价业务档案保管期限不少于15年（包括15年）。评价档案的保管期限，自评价合同终止之日起计算。

这就意味着关于法定业务预先追责期限爲30年，合法定业务爲15年。

从目前理解到的状况，资产评价现有评价师13万多人，评价人员大约60多万，评价机构1.4万多家，触及到6个专业，归属5部门管理。详细来说，评价对象分六大类：不动产、动产、有形资产、企业价值、资产损失或许其他经济权益。后面的五类对应我国目前的资产评价、土地评价（估价）、房地产评价（估价）、矿业权评价、保险公估和旧机动车评价六大类评价行业。

每个行业对档案保管期限会有所不同，本法涵盖了以上一切专业类别评价，因而除了保管期限比法定30年和合法定15年更长的，就都要适用于本法。

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估价委托人权益的差别

在“标准”中未有条文对估价委托人权益这方面作出明白规则，但对相关条文的解释可以看出，其中隐含了这方面的要求。

“标准”的7.0.5条是这样规则的：估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。

相对应的条文阐明是这样解释的：估价委托合同中对能否向估价委托人提供估价技术报告未作商定或商定不明白的，假如估价委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。

这就阐明委托人假如对房地产估价报告有异议，就有权益要求估价机构提供技术报告，也就是说可以要求估价机构在估价顺序上及对如何得出估价结论等作出书面解释。

而“评价法”的第三十条条款规则：委托人对评价报告有异议的，可以要求评价机构解释。

这样就明白了评价报告出具后，要求评价机构停止解释，是属于委托人的权益的。也就是说对估价报告作出解释是估价机构和注册房地产估价师应尽的义务。