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正确掌握成本法在房地产估价中的具体运用

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正确掌握成本法在房地产估价中的具体运用

发布日期:2020-03-11 10:25 来源:http://www.0371pg.com 点击:

正确掌握成本法在房地产估价中的具体运用


 


在房地产估价实践中,成本法经常会被用到,主要适用于新开发的房地产、在建工程及旧的房地产(但不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值)。 但成本法估价的结果有时却难于被人们接受,不是偏高就是偏低,甚至估价师们也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。在进行房地产估价时,遇到那些很少发生交易而限制了市场法的运用,又没有经济效益或没有潜在经济效益而限制了收益法运用的房地产,譬如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,还有像化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类具有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产,以及单纯的建筑物或其装饰装修部分,我们又不得不采用成本法来对上述缺乏市场依据的房地产和特殊用途的房地产进行估价,在某些特殊情况下成本法有可能是估价所能采用的方法。带着这些问题,笔者对成本法估价谈谈自己的看法。


一、《房地产估价规范》中有关成本法内容的描述


《房地产估价规范》2.0.14:成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。


《房地产估价规范》5.4.1:运用成本法估价应按下列步骤进行:1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料;2、估算重置价格或重建价格;3、估算折旧;4、求出积算价格。    《房地产估价规范》5.4.2:重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:1、土地取得费用;2、开发成本;3、管理费用;  4、投资利息;5、销售税费;6、开发利润。


《房地产估价规范》5.4.4:同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。


《房地产估价规范》5.4.5:求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。


《房地产估价规范》5.4.12:积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。


根据《房地产估价规范》中的以上几条描述,可归纳出一下两点:1、要正确得出房地产的重置价格或重建价格,就应全面准确的测算出构成重置价格或重建价格的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售税费、开发利润、防止漏项项;2、采用成本法,可以把房地产中的地价和房价分开计算。

房地产估价

二、运用成本法估价时应正确掌握成本的构成内容


成本法是房地产估价中三大基本方法之一,是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧,然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法;也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法,即先把房地产价格分解为各个构成部分,然后分别求取各个构成部分,再将各个构成部分相加。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法求得的价值称为积算价格。


通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价,包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及利息。而房地产估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外,还应包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。因此成本法估价不是求取估价对象的成本,而是通过对其价格形成过程中各种成本和利润的分析测算来求取估价对象的价格,或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。


使用成本法进行估价,有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。《房地产估价规范》第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容:“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:1、土地取得费用;2、开发成本;3、管理费用;4、投资利息;5、销售税费;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的,但从估价的角度来看,建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为:1、房地产的价格或价值是由其效用所决定的,建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时,这种花费才会对价格或价值产生贡献,才会增加价格或价值。否则,花费再多也有可能不增加价格或价值,甚至减少价格或价值;2、当花费和其产生的效用不匹配时,花费也不会和价格或价值呈等量增减;3、效用所需花费的代价,不是由个别生产花费所决定的,而是由社会的一般平均花费所决定的,也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少,相应的价格或价值就越多或越少。因此,采用成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。《房地产估价规范》第5.4.3条中对此作了说明:“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容,应根据估价对象的实际情况,在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并在估价报告中予以说明。” 要使采用成本法估价得出的结果客观合理,应在全面测算房地产价格构成内容的基础上,针对不同的估价对象合理取舍和增减,并有充分客观合理的理由。


三、运用成本法估价时应严格遵循估价原则


房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响,但观察其形成和变动过程,仍然存在一些基本规律。因此,房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值,就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象,而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律,房地产估价原则就是人们在客观规律基础上总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。采用成本法进行房地产估价时,也应遵循这些估价基本原则。


1、使用原则:房地产价格是由其使用所产生的效用决定的,使用决定了其可能的较高价格,但在实际估价时,房地产并不一定处于使用状态,这是我们估价时必须注意的问题。房地产的使用体现在:估算土地的价格时假设其为空地并能开发至使用状态;估算建筑的价格时假设其经过改造能达到使用状态。假设估价对象为空地时可能有一种使用用途,当有建筑物存在时可能有另外一种使用用途,因此,在采用成本法进行估价时,应特别注意这两种可能,从合法性、技术可行性、经济可行性和产出较大化入手结合估价目的来分析判断房地产的使用状态。在进行使用分析时,还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态,建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其使用状态、或者土地的使用限制了建筑物发挥其较大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配,均有可能造成房地产价格的减值,这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。人们购买房地产的期望是获得效用较大化,使用是房地产预期所能达到的可能的较高收益和可能产生的较大效用。因此采用成本法估价时,估价对象如果为空地应以其使用用途进行分析估价,当房地合一时,要分析假设所占用的土地为空地时的使用和房地合一时的使用是否一致,来分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。


2、供求原则:房地产的价格会随着供给和需求的变动而变动,在采用成本法进行估价时,也要对房地产的市场供求进行分析。如果成本与价格不成比例的变动,将具有较多或较少的利润,从而影响房地产的价格或价值,使其等量减少或增加。从另一角度来看,成本的投入只有在其增加房地产的效用时,才可能形成房地产的价值,而且所产生的效用还必须被市场认可,其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的,当供大于求时,效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格,当求大于供时,效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此采用成本法估价时,应根据供求原则,通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度,以确定成本投入所产生的利润大小以及由此产生的经济折旧的大小,调增或调减成本法估价的结果。


3、替代原则:替代原则是成本法估价的基础,遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减,不以估价对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容,譬如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容。各成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定,不以估价对象的个别花费为取值标准,譬如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除。购买者所愿支付的价格,不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本,建造者也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产,这就使人们在了解房地产的价格时,必然要进行比较。通过比较类似房地产的价格,才能判断所支付的价格是否客观合理。旧房地产的价格也是通过与其类似的新的房地产的价格来衡量的。在估价时点,类似的房地产建造所花费的必要成本,为待估房地产价格提供了一种衡量标准。因此在采用成本法估价时,应根据替代原则对估价对象的成本构成内容通过市场比较分析来确定。


4、估价时点原则:采用成本法估价时,还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点的市场数据、估价时点对税费的有关规定、估价时点的利率等来确定各成本内容及其取值,从而估算出房地产的客观合理价格。


四、土地与建筑物分别估算时易产生的误区


《房地产估价规范》5.4.4条规定“同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。”其中的土地重置价格或重建价格分为重新购置价格和重新开发成本,重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法求取,重修开发成本可采用成本法求取。土地的取得费用采用基准地价修正法估算时,易陷入一下几个误区:1、直接将基准地价修正法估算的地价作为房地产价格中的地价部分是错误的。以此得出的地价只是房地产开发前的土地取得成本,应增加重新开发成本;2、直接将基准地价修正法估算的地价作为房地产价格中的地价部分会导致评估值与市场价值相背离,造成开发利润计算错误,违背《房地产估价规范》规定;3、直接将基准地价修正法估算的地价作为房地产价格中的地价部分会导致漏计或少计销售税费。


五、结束语


虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价,但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实,而滥用成本法。《房地产估价规范》第5.1.7条指出:“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法为主要的估价方法。”这就告诉我们,对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的方法,而不能将成本法作为其主要的估价方法,成本法在这种情形下,一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中,估价师应努力寻找合理使用成本法的依据,要使运用成本法的估价结果合理和准确,还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原则进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。


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