我国房地产不当估价损害赔偿制度现状、问题及发展方向研究

发布日期：2015-05-13 00:00 来源：http://www.0371pg.com 点击：

一、现状及问题分析
　　1.需要进行损害赔偿的情境分析
　　现状：不按照估价程序和价格标准进行评估，造成严重估价失误的；弄虚作假，故意抬高或压低标的物的价值或价格的；利用工作之便牟取暴利的；因工作失职给国家和人民财产造成重大损失
　　案例：枣庄市铸成房屋评估咨询有限公司隐瞒真实情况案
　　小结：对这些违规行为界定不清楚，如不正当利益、重大损失的界定等，都没有做出具体规定。从而给监管部门带来操作上的困难，也不利于受损害当事人利益的实现。
　　2.我国房地产估价损害赔偿主体的确认
　　现状：依据估价委托合同；估价机构或估价师；估价机构从属于的某些行政部门
　　案例：四川川地房地产评估有限公司违规评估案
　　小结：我国对估价损害赔偿主体的确认仍不明晰，实际工作中也并没有深入追查责任主体；特殊性质的估价机构的存在，也使估价主体更加复杂化；对由于估价失实而给政府或银行等金融机构造成损失的赔偿事宜很少涉及。
　　3.估价委托人获取赔偿的程序及途径
　　现状：估价委托人提出复核或重估申请；复估或重估机构在规定时间内出具评估报告或书面通知；协商不一致时，可向专家委员会申请鉴定；向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
　　案例：上海拆迁评估专家鉴定案
　　小结：赔偿的程序比较灵活，不利于效率的实现，可能导致各负责机构相互推托；地方估价调解主管机构（如专家委员会）的建立仍不完善；一些特殊的估价项目（如拆迁）在赔偿程序上仍有许多特殊性。
　　4.房地产不当估价损害赔偿额度的确定
　　现状：对估价师或估价机构的处罚额度；通常认为，凡各地法律法规中提到对委托人的经济损失需要进行赔偿时，即为对其损失进行全额赔偿；依据《合同法》、《消费者权益保护法》中的条款确定赔偿额度。
　　案例：上海光华房地产估价有限公司违规估价案
　　小结：没有具体的法律明确规定房地产估价损害赔偿的额度，估价机构在违规估价后大多只缴纳少量的罚款，尤其是受损害方为政府或银行等金融机构时，没有作出规定，滋长估价机构与股价委托人串通骗取贷款等情况产生的趋势。

　　二、国外房地产估价损害赔偿制度
　　德国——情形与主体
　　澳大利亚——程序与额度
　　1.国外房地产估价损害赔偿制度—德国
　　1）私人索赔
　　发生在评估者作出不真实的报告给委托人造成损失时，评估者的赔偿责任的细节主要由德国民法界定。
　　德国民法第给予第三方和委托人相同的诉讼权利，刑法也规定估价师存在恶意行为时第三方也能得到损害赔偿，提出赔偿要求的一方必须证明估价师的故意和疏忽。
　　2）法院委任的估价师索赔
　　当诉讼当事人因不正当评估而受到的损失时，可向估价师或估价机构提出索赔。民事诉讼条例规定，这些专家对评估负有法律责任。如果诉讼当事人因不正当评估而受到的损失与估价师有直接关系，估价师就是违法，应做出相应的赔偿。
　　评估错误时先用该项目保险合同的赔偿金赔付，若还不够再动用私人财产负责，公司内所有的评估师都负有连带责任。
　　2.国外房地产估价损害赔偿制度—澳大利亚
　　补偿保险（要求评估师办理专业损失补偿保险，因为如果客户认为评估师玩忽职守或不具备专业水平，就有权根据专业损失补偿保险，要求评估师赔偿客户蒙受的任何金钱损失）→赔偿金额（处理赔偿资金损失的问题，必须由法院解决。一般来说，估价师因专业疏忽而须赔偿给受损失一方的金额为该估价师的错误估值与正确市值的差额）→索赔程序（在澳大利亚，评估业务的很大一部分是为征税服务的。其中，澳北地区对税基评估中所发生的争议，规定了详细的复议制度与诉讼程序）

　　三、对我国房地产不当估价损害赔偿制度发展的建议
　　1.完善针对房地产估价的保险制度
　　2.加快估价机构职业风险基金制度的建设
　　3.进一步促进不动产估价机构的市场化
　　4.借鉴国外经验，完善相关机构的设置
　　5.建立一套赔偿范围确定机制
　　6.关键是加强和完善立法

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