人民法院在执行案件实践中房地产司法评估相关问题的探讨

人民法院在执行案件实践中房地产司法评估相关问题的探讨

  房地产司法鉴定估价作为一项法律性、公正性、科学性很强的工作，评估价格是双方当事人极为关注的问题。评估是否准确、客观、公正，令当事人信服，关系到司法公正和司法效率，也关系到下一步拍卖环节能否顺利进行。

        执行实践中，很多房地产作为执行对象需要评估、变价处理，房地产司法鉴定评估案件数量逐年上升，尤其是重大疑难案件增多，法院委托房地产司法鉴定估价大部分为执行案件,据统计约占82%,绝大多数是以确定拍卖保留价为评估目的。去年以来，法院普遍开展网络司法拍卖，省去了拍卖佣金，拍卖方便快捷，大量房地产通过网络公开拍卖，这就要求鉴定估价程序要进一步规范、严谨。房地产司法鉴定估价作为一项法律性、公正性、科学性很强的工作，评估价格是双方当事人极为关注的问题。评估是否准确、客观、公正，令当事人信服，关系到司法公正和司法效率，也关系到下一步拍卖环节能否顺利进行。执行实践中，围绕房地产的鉴定估价产生了一些矛盾，房地产拍卖运行现状不容乐观，一些问题亟待进一步解决。

 一、房地产司法鉴定估价工作应该充分符合法律的规范性要求，在实践中应注意以下问题。

 （一）明确标的物的权属及相关权利

目前，执行实践中，大部分房地产的产权根据房管部门的登记容易确定，但一部分产权涉及其他相关权利，双方当事人及案外人存在争议，产权登记与现实状况不一致，如建房后不领取房屋所有权证，房屋改建、扩建后产权证不及时变更，房屋买卖、赠予后不重新申领产权证等等。因此估价前应明确以下情况：

1、估价对象范围确定。执行实践中，一些产权登记与实际面积不符，当事人对楼面地价、容积率、公摊建筑面积等专业术语的不了解，提供的材料经常出现估价的范围界定不清或不合理的问题。比如，委托估价的房地产没有清晰的界址，或者将扩建、改建后产权有变化的房产按原登记信息列入估价范围,这些问题都需要估价师对评估范围重新作出确定。

2、估价对象是否有共有人。有共有人的是否已通知到共有人，是否存在分割问题。

3、估价对象房地产类型。属于购买商品房、成本价购买房改房、标准价购买房改房、央产房、使用权房等、经济适用房等不同类型；土地使用权类型：国有出让土地、国有划拨土地、集体建设用地；实践中存在房屋登记用途与土地登记用途不一致。

4、购房款是否交清，土地使用权出让金是否交清;是否有明显的拖欠物业费情况。

5、是否有抵押、担保等他项权利。

6、是否签定有租赁合同,租赁费缴纳情况、租赁期。

7、房地产的变现是否必须与附着的机器设备等一并处理。

8、估价对象房地产交易是否受到一定限制。例如：有的地方政府规定一定范围内的国有土地上的房屋不允许买卖，只能由政府收回。还有的房地产附有限制性使用的条件，如只能从事某种行业、不得从事某种行业等，水、电、暖的使用是否受限。

9、对在建工程的评估应特别关注工程本身瑕疵对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。

10、针对实践中存在的一房多卖、抵押后买卖、买卖后抵押等问题，应切实考虑对实际价值的影响以及是否适合进行鉴定估价。

（二）注意土地、房产权属不一致的情况

          房产所有权与土地使用权具有依附性。房产不能脱离地产而存在，所以房产的所有权与土地使用权通常是联系在一起的，权利人拥有房产的所有权也取拥有了相应的土地使用权。房地产评估过程中出现土地、房产权属不一致的情况，此种情况下要依据《物权法》一百四十六条、一百四十七条的规定，坚持处理时“房随地走”、“地随房走”原则，地上附着物必须与土地使用权一并转让，否则将造成房地分离的局面。地上附着物应分别作价，不属于执行对象的附着物应根据公平原则在执行程序中对原权利人给予合理补偿。

司法实践中，有当事人出于尽快实现债权的需要，对于房屋、土地权属不同时，要求法院仅对房屋或土地其中之一作出评估，拟进行拍卖。建议评估部门对此作出规范，对仅委托评估土地或房产价值的，尤其要慎重，土地使用权与房屋所有权归属不一致的，应当向委托人说明情况，尽量要求委托人协调不同权属人出具同意同时评估的书面意见，遵循土地使用权、房屋所有权权利一致原则进行评估，共同处理。委托人仍坚持的，应告知其责任风险。

 二、对当事人拒绝配合的问题

        对房地产的处理是执行阶段的重要问题，甚至是当事人解决债务纠纷的根本问题。房地产鉴定估价结果对各方当事人的切身利益会产生重大影响，当事人出于对利益的争夺,在对标的物鉴定估价阶段经常出现不配合的局面。由于该类案件委托估价时，通常出现申请执行人强烈要求降低估价价格，以利变现维权，被执行人强烈要求提高估价价格，以满足己方债务的需要。针对诉讼当事人不配合房地产司法鉴定评估工作，加之法院的工作人员对评估行业的不了解，督促当事人配合评估工作的意识不足，造成目前整体上当事人配合很差，已经严重影响到司法鉴定评估的质量，损害了司法的公信力。一是在估价机构选择上不配合。法院召集当事人双方协商或通过摇号选择房地产司法鉴定估价机构时，常有一方当事人持有不配合态度，在接到通知后，拒绝到场参加选择。二是故意不提供评估所需的基础资料或提供资料不真实、不完整、不充分。一些当事人提供了资料后，不在提供资料上签字或签章确认，无法分清资料来源途径，作为估价机构原始资料不齐全，就无法断定房地产的合法性。一旦评估报告出来以后，当事人又以评估依据不真实、不完整、不充分导致鉴定结论不客观为由，推翻鉴定结论，进而要求进行重新鉴定而拖延案件执行时限，甚至推翻原结果。三是在现场勘查时当事人不配合。对一些需要解释的问题和实际情况的变化不告知，拒绝在勘查笔录上签字。四是在异议提起问题上不配合。房地产司法鉴定估价初步意见稿提交法院后，当事人在异议期内不提异议，而在异议期后提出问题。此后以信访的形式阻挠执行程序正常进行。对一些租赁、产权纠纷情况不告知，程序过后，纠集案外人提出优先权问题。

建议从三个方面进行规范：

１、诉讼当事人应向法院如实提供估价资料，当事人应当在提供的材料清单及材料复印件上签字、盖章，并对真实性、合法性、完整性负责。

２、当事人应共同配合估价机构进行现场查看，在现场查看中如实回答估价人员提出的与房地产司法鉴定估价相关的问题，应在陪同估价人员现场查看后在查看记录上对估价对象的实体状况进行签字认可。

3、当事人应签订风险告知书。有利于诉讼当事人积极主动的履行配合义务。向当事人出具“鉴定估价风险告知书”，可以强化申请人的举证责任，强化被执行人躲避应承担的责任。司法鉴定估价风险告知书的主要内容应包括：鉴定请求不当的风险；不按时缴纳鉴定费的风险；不能充分或者逾期提供鉴定估价材料的风险；送检材料被破坏、耗损，其完整性不能恢复，鉴定估价结论存在不能客观反应当时情况的风险；申请鉴定的对方提出异议的风险；鉴定估价周期可能较长、鉴定费用可能较高的风险；鉴定估价结论可能不明确的风险；申请重新鉴定估价不被获准的风险；鉴定估价结论不被合议庭采用的风险；一方当事人申请鉴定，对方不予配合的风险等方面。当然，不能仅从程序上履行风险告知义务，在实际操作中，还应尽量避免当事人拒不配合的局面，使作出的结论程度接近客观事实，减少矛盾的产生。

 三、房地产司法鉴定估价中法院的配合义务

（一）法院内部的配合

        执行程序中的房地产鉴定估价目的是为拍卖确定保留价，为案件执行和实现当事人债权服务。根据目前法院内部机构设置，执行机构应与负责委托评估的技术处做好配合。移送评估时和评估过程中，要尽到配合责任。除了移送评估表上列明的必须信息外。还应详细向司法技术部门明确以下情况：

1、双方当事人详细信息，有多个联系方式及住址的均应列出，以及双方当事人对生效判决是否坚持申诉,对评估事项所持态度,是否存在明显的抵触行为；

2、除了已登记信息以外，已了解到标的物房地产的其他信息，租赁、查封、预查封及轮候情况，需要进一步了解的标的物具体线索；

3、执行过程中，了解到的可能影响评估价格的有关争议情况；

4、评估过程中，出现当事人和解、案外人异议等影响评估进程的，应及时书面通知。

(二)法院与鉴定机构之间的配合

1、移送材料规范完整。包括案件基本情况、案件当事人基本情况、估价对象法律权属状况、估价对象占有维护情况、估价对象不动产登记档案等。

2、积极配合陪同司法鉴定估价人员进行现场查看。共同发现一些双方当事人存在争议的估价对象的实体状况，有利于法院及时了解情况对双方的争议进行协调和确认后，要求估价机构按照双方认可的估价对象的实体状况进行估价，避免出现争议，也有利于法院后续的执行。在当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，法院应依法联系、沟通。

3、依职权配合估价机构进行进一步调查取证。法院应该依职权进行调查取证，积极配合当事人及估价机构进行登记档案和规划资料等的查询。

四、建立房地产司法鉴定估价执行听证会质证程序

        司法鉴定意见作为法定证据，不仅其本身具有证据功能，而且有印证、判断其他证据的功能，具有科学性、客观性、中立性、公正性的特点，对于查明案件事实，正确适用法律，保障诉讼活动依法顺利进行具有特殊的重要意义。目前，我国《民事诉讼法》和人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。一些地方的高级法院也出台了规范性文件，规定了鉴定人出庭接受质证的内容。但是，对于质证的程序质证内容的具体内容、估价师的答辩义务等等，均缺乏具体的操作规定。

执行程序中，容易出现当事人对鉴定结果不信任，提异议要求重新鉴定的情况。目前执行过程中对程序性的要求逐步提高，法院对执行公开和执行规范有了新的要求，这就要求执行程序中的司法鉴定估价工作也要遵循程序公正、公开原则，建议对鉴定估价的异议事项，由法院召开听证会，双方当事人参加，估价师出庭接受质证，而不仅是采取由鉴定机构对提出异议一方的当事人进行答复的方式。估价师的当庭解释，有助于解决当事人异议，减少当事人申请重新鉴定的比例，提高鉴定结论，提高司法效率，听证会的形式在程序设置上更具有公信力，也有利于人民法院进一步把握以后的执行进程。而对于重新鉴定的申请应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对相关程序的滥用。对于初步确定确实需要重新鉴定的，建议必须召开听证会。

房地产司法鉴定估价在执行听证中的质证程序，应当包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等，应当建立法官直接询问、当事人交叉询问、估价师出庭接受质证的规范性规则；质证内容应主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价程序合法性的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

但在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例很低。因为对房地产的司法评估是专业性较强的工作，当异议人提出异议时，应由估价师出庭作出专业性的解释，接受当事人的质证，协助法院做好执行异议的处理工作。估价机构应当强化估价师的出庭意识，实现鉴定结论的证据价值，维护执行工作公正。但目前大多数估价师对出庭质证的程序都不太熟悉，有些估价师难以适应出庭质证要求。因此估价机构平常要注意加强这方面的培训，提高估价师业务能力和个人素质，以适应目前对估价师的出庭质证的形势要求。